‘신도시’ 면면 한 눈에 볼 ‘데이터’도 없다

아파트 평균 시세 최대 5배 차이

<데이터로 보는 신도시30년>

우선 민감한 주제인 집값부터 살펴보자. 시사저널e가 조사한 13개 신도시 아파트 시세 평균가는 3.3㎡당 1649만 원 수준이었다. 하지만 신도시별로 편차는 컸다. 양주신도시는 695만 원으로 가장 낮았고, 이어 파주 운정 1004만 원, 김포 한강 1069만 원으로 나타났다. 반면 성남 판교는 3344만 원, 위례는 3020만 원으로 3000만 원대를 넘어섰다. 평균 시세가 가장 비싼 곳과 싼 곳의 차이가 5배 가까이 격차를 보이는 셈이다. 신도시 발표 후 30년이나 지난 1기 신도시 중에는 군포 산본이 1189만원으로 가장 쌌고, 성남 분당이 2325만원으로 가장 비쌌다.

물론 신도시에서 나타나는 부동산 시세 편차에 대해서는 다양한 견해가 있을 수 있다. 서울과의 거리 차이로 집값이 좌우될 수 있는 만큼 신도시 정책과 단순히 연결해 설명할 수 없다는 주장도 있다. 하지만 동일한 2기 신도시로 조성돼 인접한 화성 동탄1(1122만원)와 동탄2(1482만원)의 경우 가격 편차가 있었다. 화성 동탄1의 시세 평균가는 파주 운정이나 김포 한강과 엇비슷한 양상이다. 동일한 이름의 ‘신도시’지만 그 몸값을 따져 보면 처지는 다른 셈이다.

‘신도시 공존’의 해법이 필요하다

모든 정책에는 주된 목표가 있게 마련이다. 정부로서는 당면한 과제인 서울 과밀화 해소와 부동산 가격 안정이라는 측면에서 1차적인 정책 목표를 잡았을 수 있다. 하지만 정주여건과 교통, 생활 편의성 등 다양한 정주민의 관점에서 정책이 뒤따르지 않으면 정책에 대한 불신과 불만은 커질 수밖에 없다. 이런 관점에서 신도시 정책의 새로운 목표를 설정해야 한다는 지적도 나온다. 자족 신도시 개념의 대표 사례인 영국 밀턴 케인즈(Milton Keynes)는 마스터플랜에서 도시 조성의 목표 6개를 제시했는데, △선택의 자유 △이동의 편의 △균형과 다양성 △매력적인 도시 △주민의 관심과 참여 유도 △효율적인 자원 이용 등이다.

서울 과밀화 해소나 부동산 가격 안정 등 특정 정책을 위한 부수적인 수단으로서 신도시 조성의 목표를 설정하기 보다는 도시 그 자체에 집중한 목표라고 할 수 있다. 정창무 서울대 건설환경공학부 교수는 “정부가 신도시를 통해서 어떤 정책적인 목표를 달성하고 싶은가가 중요하다”면서 “지금으로선 명확하게 주택가격 안정에 집중돼 있다”고 말했다. 그는 “이미 주택시장이 한 몸으로 움직이지 않는 상황에서 파편화돼 있는 데 정책적인 큰 의미가 없다”면서 “과연 집값을 잡기 위해 신도시를 짓는 게 국가 전체적으로 볼 때 득인지 실인지 따져볼 시기가 됐다”고 지적했다.

‘판박이 비판’ 신도시의 차별화가 필요

신도시 정책 목표의 새 그림을 짜기 위해서는 그동안 진행된 신도시 정책 과정을 되돌아보는 데서 시작해야 한다. 1기 신도시 때부터 자족도시와 차별화라는 관점을 정부에서 이야기하지만 결과는 크게 다르지 않다. 신도시 전문가들은 기존 신도시 정책의 문제점을 ‘판박이 도시’에서 찾고 있다.

김현수 단국대 도시계획부동산학부 교수는 “1기 신도시 때는 빨리 주택을 공급하는 것이 목표여서 도시별로 큰 차이가 없었고, 2기 신도시도 지역별로 특화할 만한 점이 없었다”면서 “경제가 성장하고 개인적인 라이프스타일을 중요시 하는 인식 하에서 신도시의 새로운 정체성을 찾아야 한다”고 말했다.

정부가 그동안 비판이 있었던 신도시 개발 정책의 한계를 극복하고, 반대 여론을 불식시키기 위해 3기 신도시 때부터 자족도시와 도시별 특화에 공을 쏟을 계획이다. 하지만 기존 신도시에 대한 배려 대책도 신경 써야할 중요한 대목이다. 정부가 지난 10월 31일 수도권 교통 문제 해결의 가이드라인인 ‘광역교통 비전 2030’을 발표하면서 3기 신도시를 포함해 신규 택지 추진계획에 따른 1, 2기 신도시 교통개선안을 내놨다. 이 개선안이 기존 신도시의 교통 편의성을 실질적으로 향상 할 수 있도록 해야 한다. 또 신도시를 중심으로 추가 조성되고 있는 택지개발지구와 산업단지 등 배후 지역과 연계해 신도시 인접 일자리 확충 등에 도움이 될 수 있도록 기존 신도시의 기능 향상 대책 등이 필요하다.

‘신도시 사람’에 주목하고 지속성 가져야

‘도시’는 ‘사람’과 닮았다. 도시는 어떤 모습으로 만들어지느냐에 따라 그곳을 채울 사람이 달라지고, 어떤 사람이 도시로 유입되느냐에 따라 달라진다. 국내외 전문가들은 신도시 정책을 만들기 위해서는 사람에 주목해야 한다고 한다. 시간이 흘러가는 만큼 시대는 변하고 있지만 도시도 변하는 데 신도시 역시 그 변화에서 자유로울 수 없다.

신도시를 이루는 주민에 주목하고, 50년 간 끊임없이 신도시의 진화를 추진하는 프랑스의 SCoT(Schéma de cohérence territoriale·도시 일관성 계획) 은 우리가 주목해야 할 사례다. SCoT는 프랑스 수도권 신도시인 마른 라 발레(Marne-la-Vallée) 내 지방자치단체(코뮌)가 참여하는 ‘도시권 공동체’가 지역개발과 경제, 환경, 문화 등 도시 전반의 일관성 있는 개발정책을 위해 도입한 지속가능한 개발 시스템이다. 10~15년 단위로 정비되는 SCoT는 지역 현황을 담은 보고서를 재작성하는 1단계부터, 균형발전 및 지속가능한 개발 계획(PADD)을 조율하는 2단계, 구체적인 지침과 목표(DOO)를 재설정하는 3단계, 기관 및 관련 단체들이 행정조율을 하고 주민의 찬성을 얻어, 최종 법적효력을 갖는 마지막 4단계로 이뤄진다. 우리나라 지방자치제도와 방식과 구조가 상당히 다른 측면이 있지만, 주민과 공유하고 대안을 찾아가는 신도시 개발 모델로는 눈여겨볼 만하다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “그동안 신도시는 중장기적인 계획이나 심사숙고한 계획이 아니라 임시로 (부동산) 시장 안정을 위한 계획으로 내놓다 보니 문제가 많았다”면서 “2기 신도시가 다 조성되기 전에 3기 신도시를 발표하는 바람에 혼선이 빚어지고 있는 것”이라고 말했다. 권 교수는 신도시를 만드는 취지와 방법, 시간을 고심해야 한다고 조언했다. 그는 “그동안 서울 집값 안정화시키도록 주택공급을 늘리겠다는 차원에서 신도시를 추진해온 것”이라고 지적하고, “정책의 계획부터 실행까지 계획적으로 이뤄지고 신도시 정책이 과연 무주택자를 위한 것인지, 국민을 위한 것인지 판단해서 신도시를 만들어야 한다”고 말했다.